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          房价现▓█“内生性”调整:住建部分类指导楼市调控

          来源▄■▄:www.junxujiancai.com 作者▓█▓█▄■:赖兴平 人气■■■: 发布时间▄■▓■■■:2014-03-01
          摘要■■■:另据中国指数研究院发布的百城数据显示,温州、鄂尔多斯(行情,问诊)███、芜湖等37个城市的房价在马年首月环比下调█■▄▄▓███。 实际上,即使是在2013年连续涨幅超过20%的四大一线城市▓▄▓▄,2014年的市场开局亦不同往日。 北京龙熙房地产开发有限公司副总经理孟庆福表示███▓█,在自
          另据中国指数研究院发布的百城数据显示,温州▄■▄■、鄂尔多斯(行情,问诊)▓▄▓▄、芜湖等37个城市的房价在马年首月环比下调▄■▓。

          实际上,即使是在2013年连续涨幅超过20%的四大一线城市▄■▓█■▄,2014年的市场开局亦“不同往日”。

          北京龙熙房地产开发有限公司副总经理孟庆福表示▓▓,在自住型商品房大量推出▓█▓▓,楼市购买力在前两年大幅透支的情况下,北京2014年的楼市也不是很乐观▓█▄■,目前开发商的项目就是抢跑上半年▓▓▓█,因为下半年市场走势,谁都说不好▓▓。

          国家统计局的数据亦显示▓█,北京的二手房房价1月环比下调0.1%▓█,这也是20个月来的首次下跌█■▄。

            兰德咨询总裁宋延庆把本轮市场调整的行为称为内生性的调整,“和08年的一波受外部影响,下调价格的情况不同▄▓▓█,本轮部分城市■■■、部分房企的调价行为▓▓▄■▓,更多的是基于市场判断的一种主动行为。”

            在中国房地产协会副会长朱中一看来▓█▄■▓▓,这种由市场调节房价的情况是房地产市场回归健康、平稳的一个重要表现▓▓。随着房地产调控也将逐步从行政性调控向市场化调控的过渡,市场的内生调节效果将更为明显█■▄▄■▄■▓█▄■。

            一位接近住建部的人士向21世纪经济报道介绍█■▄▄■▓,和2013年强调落实房价目标不同███,截止到目前▄■▓,住建部并未明确下发要求各地制定新的房价目标并落实███,所谓的2013年的房价目标亦不了了之▄■▄■。

            与此同时,住建部对2014年楼市调控的要求是,房价上涨压力大的城市,要从严落实各项房地产市场调控政策和措施,增加住房用地和住房有效供应;商品房存量较多的城市█■▄,要注重消化存量███,控制新开发总量。

            被放大的杭州降价

            虽然位于杭州城北的德信·北海公园以及对面的天鸿·香榭里的前后降价项目被舆论解读为“杭州楼市即将崩盘”的一个论据▓▓▄▓。但从市场表现来说,上述两个项目无疑是大赢家。

            2月28日█■▄█■▄█■▄,21世纪经济报道记者致电上述两项目售楼处了解到▄■▄■,截止到目前▄■▄■▄■▄■,德信·北海公园15800元/平方米的特惠价清盘和天鸿推出的1.38万元/平方米均售罄▄■▓。

            不过■■■,截止到目前两个赢家的主动性降价的行为▓▄▓▄▓█▄■▄■▓,并未铺开至整个杭州市场▄■▄■▓▄▓▄。

            21世纪经济报道记者致电杭州市区的多个项目了解■■■,不会跟进■■■▄■▄,短期内没有降价的打算▄▓,融创█■▄、恒大、绿城亦在接受本报记者采访时表态短期内并无降价打算▄■▄■▄■▄。

            “可以这么说▄▓,杭州项目降价的情况▄▓▓█▄▓,被过度解读了█■▄▓█▄■,”作为当事一方▓▓▓▓,德信集团常务副总裁费中敏不断强调▄■▓▄■▄■,德信的策略就是“不卖高价房,追求高周转”▄■▄■▓▄▓▄,这纯属一家企业在战略布局升级过程的个别案例█■▄▓█▄■■■■,并不意味着我们对杭州房地产市场的未来没有信心▄■▄。

            据其介绍▓▄▓▄,就在德信北海公园价格调整当天███,德信还在杭州钱江新城再拿下一块土地▄▓,在几天后又在杭州白马湖的宅地出让中竞价到了最后一轮▓█▄■。

           

            在杭州有项目的旭辉董事长林中亦认为,杭州降价情况被放大█■▄▄■▄,“从目前了解的情况来看▄■▓▄▓▄▓▓█,杭州的▄▓███▓▓(降价███)情况属于个别楼盘▄■▄■■■▄▓,个别小开发商降价。”

            林中亦与杭州大的开发商都通过电话进行沟通,了解到大家对市场判断亦比较乐观▓▄▓▄▓█▄■▓█,在三四月份不会进行降价█■▄█■▄。

            也因此,林中表示▄▓,上述两项目降价的行为,短期内不会对市场造成较大的冲击███▄■▄,同时也不会大范围蔓延。

            杭州住房保障和房管局的一位内部人员亦告诉本报记者▄▓,杭州住房保障和房管局密切关注杭州楼市变化,目前来看,并无明显崩盘苗头▄▓。

            “就在6个月前,杭州还因为房价涨幅较快▓▓,被住建部约谈▓▓,并随后升级了杭州的房地产调控措施▄▓,”上述人士亦调侃,“没想到半年刚过▄▓▄■▄,杭州竟然成为了全国降价样本▄▓。

            2013年11月█■▄,杭州市住房保障和房产管理局等七部门联合发文出台“杭6条”,其中包括加大20%的土地供应▄■▄■、提高二套房首付等▓█■■■。

            不过▓█▄■,年底出台的“控房价”措施▓▓▄■▄■,并未阻挡2013年房价的整体涨势▓▓▓█▄■█■▄,根据浙江省社科院区域经济研究所给出的数据,2013年,全省房价均价上涨7%~8%,其中杭州的房价均价上涨约10%。

            库存高企

            虽然杭州楼市风险被放大,但市场人士对于杭州的楼市的判断依然谨慎▓█▄■。

            林中称,短期内,旭辉不准备在杭州拿地,其中的一个重要原因■■■,就是考虑到杭州的库存情况▄▓▄■▓■■■。

            “为什么降价首先发生在杭州拱墅区的城北板块▄■▓?主要是因为拱墅区城北板块供应量过大,那边有十几个楼盘▓█▄■。”林中表示▄■▄■█■▄▄▓。

            根据林中的判断███,库存去化周期直接决定该楼市的风险,库存去化周期在6-9个月▓█▄▓,房价就有很大的上涨机会█■▄;9-10个月以上比较均衡,房价可以温和上涨▓▄▓▄;但如果超过15个月▄▓■■■,房价就会有压力。

            2013年▓▓▄▓,杭州的土地供应较大▄▓,在全国排第三位。林中说▓▄▓▄,从杭州一月份的数据来看,这个城市的库存去化周期是16.7个月▄■▓▓▄▓▄。武汉■■■、重庆▓▄▓▄、天津目前库存去化周期都在16个月左右▓█▄■。相比之下▓▄▓▄,林中表示■■■,目前上海库存去化周期仅为8.7个月,北京大概只有7个月,所以房价上涨的幅度就比较大▄■▄■。

            实际上▄▓,即使因供需矛盾突出最被市场看好的北京,2014年的市场亦不复往日。

            以北京为例▄■▄,网易房产数据研究中心数据显示,北京1月份商品住宅共成交6908套■■■█■▄,成交面积74.42万平方米▓█▄■▓▄▓▄,成交套数、成交面积分别较去年同期下降44%███、46%█■▄▄■▓。6908套的月成交量也仅高于2012年1月的4473套,成为自2006年商品住宅开始网签▓▄▓▄、近9年以来元月商品住宅销量出现的第二低位。

            二手房市场同样出现下滑趋势▄■▄▄■▄,1月北京市二手住宅成交8772套███■■■,成交量环比降20.1%█■▄,同比降55.2%。1月成交均价为29502元/平方米█■▄▄▓,环比下降1.87%▄▓▓▄▓▄。

            孟庆福称███,进入2014年▄■▓,北京的确存在一个市场扭转的问题▄■▄,现在开发商都想抢上半年的市场███,因为谁也没办法预判下半年市场如何▓█。

            当然,孟亦强调▄■▓,这并不意味着北京的房价会下调,只能说■■■,市场的热度在下降▓█,开发商去化的速度将下降▄■▓。


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